Как оформить в собственность гараж
25 Октября 2018
Как оформить в собственность гараж
Недвижимый объект — это капитальное строение, неразрывно связанное с землей. Оформление гаража в собственность, порядок действий — различаются в зависимости от того, где он построен и на какой земле. Рассмотрим наиболее типичные ситуации.
1. Сооружение на дачном участке, во дворе частного дома.
Принципиальное отличие личного гаража от дома только одно: это нежилое строение. Для его возведения не требуется разрешение на строительство, если оно не предназначено для коммерческих целей. Сложностей не возникает, если:
1. земельный участок собственный или есть договор аренды с правом застройки;
2. земли сельскохозяйственные, целевое назначение — дачное, садоводство;
3. участок выделен под ИЖС, земли населенных пунктов.
Как оформить в собственность индивидуальный гараж и землю под ним?
Земельный надел, на котором расположен индивидуальный гараж, его владелец может бесплатно оформить в собственность при соблюдении ряда условий:
-участок получен ранее 30.10.2001;
-участок предназначен для ИЖС, ЛПХ, садоводства или гаражного строительства;
-имеются документы о предоставлении лицу данного участка на праве собственности или пожизненного владения (или даже без указания конкретного вида права).
Для регистрации права на землю владельцу участка необходимо обратиться в подразделение Росреестра ( или МФЦ) и представить:
1. Сохранившиеся документы на землю (постановление, акт, свидетельство о праве на участок или предоставлении участка) или выписку из похозяйственной книги, если участок отнесен к категории ЛПХ.
2. Кадастровый паспорт/план участка.
3. Общегражданский паспорт заявителя.
4. Документ об уплате пошлины (350 руб.).
Технический паспорт БТИ, выданный до 2008 года (до вступления Закона о кадастре), приравнивается к кадастровому. Все такие объекты должны были автоматически поставить на учет в ГКН.
После получения в Росреестре свидетельства о праве на земельный участок можно приступать к легализации построенного на нем гаража. Для этого придется вновь обратиться в службу Росреестра и представить:
-заполненную в 2 экземплярах по утвержденной форме декларацию на гараж (в ней гражданин самостоятельно указывает адрес объекта, его площадь, материал стен и иные сведения);
-паспорт владельца гаража;
-документы на участок, на котором расположен гараж;
-квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины (350 руб.).
Если при проверке поданных документах не обнаружится ошибок и нарушений закона, то через 10 рабочих дней хозяин гаража получит свидетельство о праве собственности на него.
2. Бокс в общем гаражном массиве, кооперативе (ГСК).
Какие документы нужны для оформления права собственности на гараж в ГСК?
Владельцы гаражей, расположенных на территории гаражного товарищества или кооператива, помимо членской книжки зачастую других документов не имеют. В такой ситуации продажа гаража происходит путем включения покупателя в члены гаражного объединения. Правда, с юридической точки зрения подобные сделки не имеют силы: права на гараж, как и на другую недвижимость, должны быть официально зарегистрированы. Кроме того, владельцам неоформленных гаражей надо иметь в виду, что в случае изъятия земли ГСК для государственных нужд они не получат никакой компенсации за свое имущество, так как формально этих гаражей не существует.
Оформление гаража не требует получения разрешений- это правило действует только для физических лиц. ГСК — юридическое лицо, поэтому Россреестр дополнительно запрашивает: акт ввода (до 2005 года) или разрешение на ввод гаражного комплекса (после этой даты). Распространены 2 ситуации.
1. Акт ввода (разрешение) имеется. Это означает: земельный участок поставлен на кадастровый учет, проведена инвентаризация, есть все технические документы. Первый из членов ГСК, кто обратился, предоставляет:
-Устав ГСК, свидетельство о госрегистрации, приказы о назначении председателя и главного бухгалтера, списки членов кооператива.
-документы на землю, техническую документацию БТИ.
-справку о членстве в ГСК и полной выплате пая (выдает председатель).
-паспорт, квитанцию об уплате пошлины.
-кадастровый паспорт — при наличии акта ввода его выдают без осложнений.
Всем последующим заявителям этого ГСК будет достаточно представить личные документы и справку из кооператива. Если оформление идет несогласованно, каждый заявитель несет копию документов на землю и к/паспорт.
2. Разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствует. Ситуация несколько усложнится, если ни один гараж в составе ГСК еще не был оформлен в собственность. Для старых кооперативов — типичная проблема. Если земельные участки выделялись членам ГСК индивидуально, можно действовать как физическое лицо. Обращаться к кадастровому инженеру, оформлять технический план, получать к/паспорт. Если гараж стоит отдельно — проблем нет, но такое бывает редко. Получив свидетельство о праве, собственник может приватизировать землю в частном порядке. Межевание — за свой счет.
Как происходит оформление в собственность кооперативного гаража?
Порядок оформления в собственность гаража, входящего в состав ГСК, включает следующие этапы:
1. Обращение к председателю гаражного объединения за получением:
-справки о членстве хозяина гаража в кооперативе и полной выплате паевого взноса за гараж;
-документов, подтверждающих статус ГСК как юридического лица и полномочия его должностных лиц (эти бумаги нужны в случае, если еще ни один гараж в данном кооперативе не был приватизирован).
2. Обращение к кадастровому инженеру для составления тех. плана гаража.
3. Постановка гаража на кадастровый учет. Для этого необходимо обратиться в Кадастровую палату и представить технический план гаража и документы, выданные председателем ГСК.
На данном этапе владелец гаража может столкнуться с определенной проблемой: если его гараж является частью линейки гаражей, то есть имеет с соседними гаражами общие стены, то такой гараж считается помещением, а вся линейка гаражей — зданием. Следовательно, в подобной ситуации может потребоваться постановка на учет всей линейки гаражей как единого здания — и только после этого на учет может быть поставлен конкретный гаражный бокс. Для зданий, сооружений — нужен акт (разрешение) на ввод в эксплуатацию. Выход из замкнутого круга — через суд. Основанием для иска служит отказ в регистрации
После того, как гараж будет взят на кадастровый учет, его хозяин получает кадастровый паспорт объекта.
4. Подача документов в Росреестр для регистрации права собственности. При обращении в этот орган гражданину понадобится написать заявление о регистрации (бланк будет выдан специалистом) и представить документы, перечисленные выше. По истечении установленного срока (10 рабочих дней) владелец гаража сможет получить свидетельство о праве собственности.
Перед обращением за регистрацией рекомендуем установить следующие обстоятельства:
- гаражно-строительный кооператив должен быть «живым» юридическим лицом, т.е. зарегистрированным в Едином государственном реестре юридических лиц. Такими сведениями обладает Федеральная налоговая служба. И получить такую информацию можно самостоятельно через Интернет (egrul.nalog.ru). В выписке, полученной с указанного сайта можно увидеть период существования ГСК, ФИО председателя ГСК;
- справка о выплате паевого взноса должна быть подписана председателем, сведения о котором имеются в налоговой службе, и в период действительности его полномочий согласно этим же сведениям;
- одно из обязательных условий - наличие земельного отвода кооперативу для строительства гаражей. Законность любой постройки начинается с наличия прав на земельный участок. Строение, возведенное на не отведённом земельном участке, является самовольной постройкой, прав на такую постройку возникнуть не может. Сведения о том, предоставлялся или нет участок кооперативу, имеются в Отделе земельных отношений администрации города.
Нередки случаи, когда члены кооператива получали справки о выплате пая много лет назад в те времена, когда потребительские кооперативы были зарегистрированы только в органах местного самоуправления, и Единого государственного реестра юридических лиц ещё не существовало (до 1 января 2003 года). Как правило, сведения о наличии кооператива (Устав, свидетельство о регистрации), сведения о председателе кооператива (протокол об избрании), землеотводные документы (постановления администрации, договоры аренды и др.) имеются в отделении Росреестра.
Для того чтобы точно знать, является ли такая справка основанием для регистрации, рекомендуется обратиться с предварительной консультаций в отделение Росреестра или в МФЦ.
3. Как приватизировать землю под гаражом в ГСК?
Земельная территория, на которой располагается гаражный кооператив, чаще всего находится в муниципальной собственности, кооператив же владеет этой землей на праве постоянного пользования или договора аренды.
Важной особенностью оформления земли в таком случае является то, что участок под конкретным боксом нельзя приватизировать в личную собственность владельца гаража. Это связано с тем, что территория ГСК является неделимым земельным участком, то есть ее невозможно разделить на множество мелких земельных наделов. Таким образом, владельцы кооперативных гаражей могут приватизировать землю под ними только в общую долевую собственность. Иными словами, каждый владелец гаража станет собственником определенной доли земельного участка ГСК.
Необходимое условие приватизации земли ГСК — наличие оформленного права собственности на гаражи у всех членов кооператива. Только у законных собственников гаражей появляется право оформить землю под ними в долевую собственность. При этом, если участок был передан кооперативу на праве постоянного пользования ранее 30.10.2001, передача земли в собственность членов ГСК происходит бесплатно — в ином случае за нее будет назначена выкупная цена.
Для оформления земли в долевую собственность членов ГСК им следует подать совместное заявление в муниципальный орган, занимающийся имущественными вопросами. К заявлению необходимо приложить документы:
-устав ГСК;
-свидетельство о регистрации ГСК в качестве организации и постановке его на учет в налоговом органе;
-выписка из протокола общего собрания членов ГСК об избрании председателя;
-приказ о назначении гл. бухгалтера;
-список членов ГСК, копии их паспортов, а также копии свидетельств о праве собственности на гаражные боксы;
-документы, подтверждающие права ГСК на землю (договор аренды или распоряжение муниципального органа о предоставлении земли под гаражное строительство).
Местными нормативными актами может быть предусмотрено представление и некоторых дополнительных документов.
4. Отдельная постройка на “чужой” (неоформленной) земле.
В рассмотренных ранее ситуациях, несмотря на отсутствие надлежащих документов, постройку гаража нельзя назвать незаконной. Однако нередко встречаются ситуации, когда гараж возведен на земельном участке, не предназначенном для таких целей, либо на участке, который не принадлежит хозяину гаража ни на каком праве. В этих случаях гараж считается самовольным строением, которое узаконить не так просто.
Самовольность постройки определяется тремя признаками:
1. отсутствует разрешение на строительство;
2. нарушены градостроительные нормы;
3. расположен на не отведенной для этой цели земле.
Первые два условия несущественны, камень преткновения — земля. Здесь встречаются две ситуации.
1. Гараж – в собственности, земля — нет. Такое возможно, все законы (о недвижимости, кадастре, земле) принимались в разное время, путаницы было много. Если есть арендный договор, решение о выделении земли — собственник имеет преимущественное право на приватизацию участка под строением по статье 39.20 Земельного кодекса. Требуется:
-обратиться в администрацию с заявлением и приложить кадастровый паспорт участка; если его нет — провести работы по межеванию за свой счет, внести в ГКН;
-после получения разрешения оформить участок в собственность (Россреестр).
2. Документов, права на землю нет. Легализовать самовольную постройку не получится. До 2006 года это допускалось (п.3.ст. 222 ГК), если администрация по заявлению гражданина выделяла ему фактически занятый участок. Сейчас право на такое имущество может признано только судом. Причем не только за тем, кто построил гараж — но и за собственником земли, например, городом.
Рассчитывать на статью 234 ГК (приобретательская давность свыше 15 лет) — не стоит. Суды обычно не считают такое владение добросовестным. Конечно, если будут представлены какие-то дополнительные документы, свидетельские показания и т.д.— вопрос может решиться положительно.
В обоих случаях потребуется выполнить следующее:
-доказать, что гараж построен именно заявителем (например, могут быть представлены договоры о выполнении подрядных работ, сметы и т. п.);
-представить выписку из Росреестра об отсутствии других притязаний на этот объект;
-оформить технический паспорт объекта;
-получить справку о соблюдении санитарных и противопожарных норм;
-доказать, что возведением самовольной постройки не нарушены интересы других лиц;
-если гараж расположен на муниципальной земле, необходимо доказать скорое поступление этого участка в пользование владельца гаража (например, на праве аренды);
-если гараж расположен на участке, являющемся частной собственностью другого лица, для его легализации потребуется получение части участка под гаражом в пользование или в аренду (при этом хозяин земли вправе, но совершенно не обязан предоставлять владельцу незаконной постройки свой участок в пользование).
Если же гараж возведен на участке, который по своему назначению не может быть использован для строительства, то без изменения целевого назначения участка оформить права на строение вряд ли получится.
Недвижимый объект — это капитальное строение, неразрывно связанное с землей. Оформление гаража в собственность, порядок действий — различаются в зависимости от того, где он построен и на какой земле. Рассмотрим наиболее типичные ситуации.
1. Сооружение на дачном участке, во дворе частного дома.
Принципиальное отличие личного гаража от дома только одно: это нежилое строение. Для его возведения не требуется разрешение на строительство, если оно не предназначено для коммерческих целей. Сложностей не возникает, если:
1. земельный участок собственный или есть договор аренды с правом застройки;
2. земли сельскохозяйственные, целевое назначение — дачное, садоводство;
3. участок выделен под ИЖС, земли населенных пунктов.
Как оформить в собственность индивидуальный гараж и землю под ним?
Земельный надел, на котором расположен индивидуальный гараж, его владелец может бесплатно оформить в собственность при соблюдении ряда условий:
-участок получен ранее 30.10.2001;
-участок предназначен для ИЖС, ЛПХ, садоводства или гаражного строительства;
-имеются документы о предоставлении лицу данного участка на праве собственности или пожизненного владения (или даже без указания конкретного вида права).
Для регистрации права на землю владельцу участка необходимо обратиться в подразделение Росреестра ( или МФЦ) и представить:
1. Сохранившиеся документы на землю (постановление, акт, свидетельство о праве на участок или предоставлении участка) или выписку из похозяйственной книги, если участок отнесен к категории ЛПХ.
2. Кадастровый паспорт/план участка.
3. Общегражданский паспорт заявителя.
4. Документ об уплате пошлины (350 руб.).
Технический паспорт БТИ, выданный до 2008 года (до вступления Закона о кадастре), приравнивается к кадастровому. Все такие объекты должны были автоматически поставить на учет в ГКН.
После получения в Росреестре свидетельства о праве на земельный участок можно приступать к легализации построенного на нем гаража. Для этого придется вновь обратиться в службу Росреестра и представить:
-заполненную в 2 экземплярах по утвержденной форме декларацию на гараж (в ней гражданин самостоятельно указывает адрес объекта, его площадь, материал стен и иные сведения);
-паспорт владельца гаража;
-документы на участок, на котором расположен гараж;
-квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины (350 руб.).
Если при проверке поданных документах не обнаружится ошибок и нарушений закона, то через 10 рабочих дней хозяин гаража получит свидетельство о праве собственности на него.
2. Бокс в общем гаражном массиве, кооперативе (ГСК).
Какие документы нужны для оформления права собственности на гараж в ГСК?
Владельцы гаражей, расположенных на территории гаражного товарищества или кооператива, помимо членской книжки зачастую других документов не имеют. В такой ситуации продажа гаража происходит путем включения покупателя в члены гаражного объединения. Правда, с юридической точки зрения подобные сделки не имеют силы: права на гараж, как и на другую недвижимость, должны быть официально зарегистрированы. Кроме того, владельцам неоформленных гаражей надо иметь в виду, что в случае изъятия земли ГСК для государственных нужд они не получат никакой компенсации за свое имущество, так как формально этих гаражей не существует.
Оформление гаража не требует получения разрешений- это правило действует только для физических лиц. ГСК — юридическое лицо, поэтому Россреестр дополнительно запрашивает: акт ввода (до 2005 года) или разрешение на ввод гаражного комплекса (после этой даты). Распространены 2 ситуации.
1. Акт ввода (разрешение) имеется. Это означает: земельный участок поставлен на кадастровый учет, проведена инвентаризация, есть все технические документы. Первый из членов ГСК, кто обратился, предоставляет:
-Устав ГСК, свидетельство о госрегистрации, приказы о назначении председателя и главного бухгалтера, списки членов кооператива.
-документы на землю, техническую документацию БТИ.
-справку о членстве в ГСК и полной выплате пая (выдает председатель).
-паспорт, квитанцию об уплате пошлины.
-кадастровый паспорт — при наличии акта ввода его выдают без осложнений.
Всем последующим заявителям этого ГСК будет достаточно представить личные документы и справку из кооператива. Если оформление идет несогласованно, каждый заявитель несет копию документов на землю и к/паспорт.
2. Разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствует. Ситуация несколько усложнится, если ни один гараж в составе ГСК еще не был оформлен в собственность. Для старых кооперативов — типичная проблема. Если земельные участки выделялись членам ГСК индивидуально, можно действовать как физическое лицо. Обращаться к кадастровому инженеру, оформлять технический план, получать к/паспорт. Если гараж стоит отдельно — проблем нет, но такое бывает редко. Получив свидетельство о праве, собственник может приватизировать землю в частном порядке. Межевание — за свой счет.
Как происходит оформление в собственность кооперативного гаража?
Порядок оформления в собственность гаража, входящего в состав ГСК, включает следующие этапы:
1. Обращение к председателю гаражного объединения за получением:
-справки о членстве хозяина гаража в кооперативе и полной выплате паевого взноса за гараж;
-документов, подтверждающих статус ГСК как юридического лица и полномочия его должностных лиц (эти бумаги нужны в случае, если еще ни один гараж в данном кооперативе не был приватизирован).
2. Обращение к кадастровому инженеру для составления тех. плана гаража.
3. Постановка гаража на кадастровый учет. Для этого необходимо обратиться в Кадастровую палату и представить технический план гаража и документы, выданные председателем ГСК.
На данном этапе владелец гаража может столкнуться с определенной проблемой: если его гараж является частью линейки гаражей, то есть имеет с соседними гаражами общие стены, то такой гараж считается помещением, а вся линейка гаражей — зданием. Следовательно, в подобной ситуации может потребоваться постановка на учет всей линейки гаражей как единого здания — и только после этого на учет может быть поставлен конкретный гаражный бокс. Для зданий, сооружений — нужен акт (разрешение) на ввод в эксплуатацию. Выход из замкнутого круга — через суд. Основанием для иска служит отказ в регистрации
После того, как гараж будет взят на кадастровый учет, его хозяин получает кадастровый паспорт объекта.
4. Подача документов в Росреестр для регистрации права собственности. При обращении в этот орган гражданину понадобится написать заявление о регистрации (бланк будет выдан специалистом) и представить документы, перечисленные выше. По истечении установленного срока (10 рабочих дней) владелец гаража сможет получить свидетельство о праве собственности.
Перед обращением за регистрацией рекомендуем установить следующие обстоятельства:
- гаражно-строительный кооператив должен быть «живым» юридическим лицом, т.е. зарегистрированным в Едином государственном реестре юридических лиц. Такими сведениями обладает Федеральная налоговая служба. И получить такую информацию можно самостоятельно через Интернет (egrul.nalog.ru). В выписке, полученной с указанного сайта можно увидеть период существования ГСК, ФИО председателя ГСК;
- справка о выплате паевого взноса должна быть подписана председателем, сведения о котором имеются в налоговой службе, и в период действительности его полномочий согласно этим же сведениям;
- одно из обязательных условий - наличие земельного отвода кооперативу для строительства гаражей. Законность любой постройки начинается с наличия прав на земельный участок. Строение, возведенное на не отведённом земельном участке, является самовольной постройкой, прав на такую постройку возникнуть не может. Сведения о том, предоставлялся или нет участок кооперативу, имеются в Отделе земельных отношений администрации города.
Нередки случаи, когда члены кооператива получали справки о выплате пая много лет назад в те времена, когда потребительские кооперативы были зарегистрированы только в органах местного самоуправления, и Единого государственного реестра юридических лиц ещё не существовало (до 1 января 2003 года). Как правило, сведения о наличии кооператива (Устав, свидетельство о регистрации), сведения о председателе кооператива (протокол об избрании), землеотводные документы (постановления администрации, договоры аренды и др.) имеются в отделении Росреестра.
Для того чтобы точно знать, является ли такая справка основанием для регистрации, рекомендуется обратиться с предварительной консультаций в отделение Росреестра или в МФЦ.
3. Как приватизировать землю под гаражом в ГСК?
Земельная территория, на которой располагается гаражный кооператив, чаще всего находится в муниципальной собственности, кооператив же владеет этой землей на праве постоянного пользования или договора аренды.
Важной особенностью оформления земли в таком случае является то, что участок под конкретным боксом нельзя приватизировать в личную собственность владельца гаража. Это связано с тем, что территория ГСК является неделимым земельным участком, то есть ее невозможно разделить на множество мелких земельных наделов. Таким образом, владельцы кооперативных гаражей могут приватизировать землю под ними только в общую долевую собственность. Иными словами, каждый владелец гаража станет собственником определенной доли земельного участка ГСК.
Необходимое условие приватизации земли ГСК — наличие оформленного права собственности на гаражи у всех членов кооператива. Только у законных собственников гаражей появляется право оформить землю под ними в долевую собственность. При этом, если участок был передан кооперативу на праве постоянного пользования ранее 30.10.2001, передача земли в собственность членов ГСК происходит бесплатно — в ином случае за нее будет назначена выкупная цена.
Для оформления земли в долевую собственность членов ГСК им следует подать совместное заявление в муниципальный орган, занимающийся имущественными вопросами. К заявлению необходимо приложить документы:
-устав ГСК;
-свидетельство о регистрации ГСК в качестве организации и постановке его на учет в налоговом органе;
-выписка из протокола общего собрания членов ГСК об избрании председателя;
-приказ о назначении гл. бухгалтера;
-список членов ГСК, копии их паспортов, а также копии свидетельств о праве собственности на гаражные боксы;
-документы, подтверждающие права ГСК на землю (договор аренды или распоряжение муниципального органа о предоставлении земли под гаражное строительство).
Местными нормативными актами может быть предусмотрено представление и некоторых дополнительных документов.
4. Отдельная постройка на “чужой” (неоформленной) земле.
В рассмотренных ранее ситуациях, несмотря на отсутствие надлежащих документов, постройку гаража нельзя назвать незаконной. Однако нередко встречаются ситуации, когда гараж возведен на земельном участке, не предназначенном для таких целей, либо на участке, который не принадлежит хозяину гаража ни на каком праве. В этих случаях гараж считается самовольным строением, которое узаконить не так просто.
Самовольность постройки определяется тремя признаками:
1. отсутствует разрешение на строительство;
2. нарушены градостроительные нормы;
3. расположен на не отведенной для этой цели земле.
Первые два условия несущественны, камень преткновения — земля. Здесь встречаются две ситуации.
1. Гараж – в собственности, земля — нет. Такое возможно, все законы (о недвижимости, кадастре, земле) принимались в разное время, путаницы было много. Если есть арендный договор, решение о выделении земли — собственник имеет преимущественное право на приватизацию участка под строением по статье 39.20 Земельного кодекса. Требуется:
-обратиться в администрацию с заявлением и приложить кадастровый паспорт участка; если его нет — провести работы по межеванию за свой счет, внести в ГКН;
-после получения разрешения оформить участок в собственность (Россреестр).
2. Документов, права на землю нет. Легализовать самовольную постройку не получится. До 2006 года это допускалось (п.3.ст. 222 ГК), если администрация по заявлению гражданина выделяла ему фактически занятый участок. Сейчас право на такое имущество может признано только судом. Причем не только за тем, кто построил гараж — но и за собственником земли, например, городом.
Рассчитывать на статью 234 ГК (приобретательская давность свыше 15 лет) — не стоит. Суды обычно не считают такое владение добросовестным. Конечно, если будут представлены какие-то дополнительные документы, свидетельские показания и т.д.— вопрос может решиться положительно.
В обоих случаях потребуется выполнить следующее:
-доказать, что гараж построен именно заявителем (например, могут быть представлены договоры о выполнении подрядных работ, сметы и т. п.);
-представить выписку из Росреестра об отсутствии других притязаний на этот объект;
-оформить технический паспорт объекта;
-получить справку о соблюдении санитарных и противопожарных норм;
-доказать, что возведением самовольной постройки не нарушены интересы других лиц;
-если гараж расположен на муниципальной земле, необходимо доказать скорое поступление этого участка в пользование владельца гаража (например, на праве аренды);
-если гараж расположен на участке, являющемся частной собственностью другого лица, для его легализации потребуется получение части участка под гаражом в пользование или в аренду (при этом хозяин земли вправе, но совершенно не обязан предоставлять владельцу незаконной постройки свой участок в пользование).
Если же гараж возведен на участке, который по своему назначению не может быть использован для строительства, то без изменения целевого назначения участка оформить права на строение вряд ли получится.