Как продать квартиру, находящейся в совместной собственности
26 Октября 2018
Существует три формы собственности на недвижимость:
-Единоличная, то есть законным владельцем собственности является одно лицо -физическое или юридическое. Право собственности подтверждается государственной регистрацией и внесением об этом записи в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости
Справка:
Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН образован 02.01.2017 года.
С 31.01.1998 года и до этой даты функционировал ЕГРП — Единый государственный реестр прав, еще ранее — реестр прав велся в БТИ.
-Общая долевая собственность, то есть законными владельцами долей в праве собственности являются несколько физических или юридических лиц.
-Общая совместная собственность, то есть законными владельцами собственности являются несколько физических лиц. На основании Семейного кодекса общая совместная собственность регистрируется супругам. Но в первые годы приватизации жилья такой вид права регистрировался на всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении.
Внимание! Часто совместно нажитое в браке имущество обыватели считают за общую совместную собственность. Совместно нажитое имущество может быть зарегистрировано как в единоличную, так и общую долевую или общую совместную собственность.
Продажа квартиры в совместной собственности супругов
02.06.2016 года в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены поправки. Теперь отчуждение (продажа, дарение, мена) недвижимости, находящейся в долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
В связи с эти у владельцев совместной собственности возникают необоснованные опасения о больших расходах на удостоверение их сделки отчуждения у нотариуса. Ваша сделка не нуждается в удостоверении нотариусом!!! НО, если вы обратитесь за этой услугой — вам не откажут.
Справка.
Определение долей в общей совместной собственности супругов( деление на доли) — признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению нотариусом.
Итак:
-Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности у супругов, оформляется договором купли-продажи в простой письменной форме и Актом приема-передачи.
-Переход прав к покупателю оформляется заявлением об этом, которое подается вместе с договором в Росреестр
-Заявление подписывается обоими супругами, в присутствии специалиста приема документов. То есть оба супруга должны присутствовать.
-Заявление можно подать непосредственно в Росреестр или через МФЦ.
-Госпошлина за регистрацию перехода права не оплачивается
-Если произошла смена фамилии собственника, сначала об этом внесут изменения в ЕГРН. Госпошлина 350 рублей (лучше уточнить сумму, могут произойти изменения)
Этот же порядок применяется при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности не супругов
Продажа доли квартиры в совместной собственности супругов
Иногда возникает необходимость продать ( выделить долю детям) долю в квартире, находящейся в общей совместной собственности супругов. Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, происходит только по обоюдному согласию их обоих, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них. В таком случае Договор купли-продажи квартиры подписывает тот супруг, на которого оформлено право собственности, а к комплекту документов для регистрации сделки прилагается письменное нотариально удостоверенное Согласие другого супруга на сделку (ст. 35 СК РФ).
Такое письменное Согласие супруга на продажу квартиры нужно также и в том случае, если супруги находятся в разводе, но их общее имущество (квартира) было приобретено в период их брака. Развод не лишает супругов прав собственности на общее совместное имущество, поэтому Покупателю квартиры нужно всегда помнить о правах обоих супругов. Если письменного согласия на продажу квартиры от второго супруга нет, или оно не заверено нотариусом, то сделка может быть признана судом недействительной по иску этого супруга (чье согласие не было получено).
Если право собственности на квартиру зарегистрировано на обоих супругов, то отдельное согласие на продажу уже не нужно, право общей собственности здесь очевидно – оба супруга просто ставят свои подписи рядом на Договоре купли-продажи квартиры.
Вам предстоит двух этапная сделка.
-Первое — это выделение долей из общей совместной собственности. Такая сделка признается разделом имущества супругов и подлежит удостоверению нотариусом
-Второе продажа доли в праве собственности (или части доли). Такая сделка подлежит удостоверению нотариусом
Две эти сделки можно оформить сложным соглашение (нотариальная форма)
Продажа доли квартиры в совместной собственности не супругов
Общая совместная собственность лиц, не связанных супружеством, редкость. Тем не менее встречается.
Ваша сделка так же двухэтапная.
-Первое — выделение долей всем участникам совместной собственности, оформляется Соглашением о выделении долей в простой письменной форме
-Второе — регистрируется общая долевая собственность
-Третье — договором купли-продажи доли оформляется сделка. Договор подлежит удостоверению у нотариуса
Продажа приватизированной квартиры
В связи с изменением законодательства в настоящее время при заключении договора приватизации с несколькими лицами квартира передается в общую долевую собственность.
Что же делать тем, кто имеет на руках договоры приватизации с указанием общей совместной собственности на квартиру?
Если право собственности на квартиру было зарегистрировано до 1 января 2000 года в органе технической инвентаризации, такое право является юридически действительным. Граждане, желающие получить свидетельство о гос. регистрации права в порядке, установленном Законом о регистрации, могут обратиться в Управление Росреестра с соответствующим единым заявлением, уплатив государственную пошлину. После проведения регистрационных действий такие заявители получат одно на всех свидетельство о государственной регистрации права общей совместной собственности, то есть их ранее возникшее право на квартиру будет подтверждено.
Если на руках имеется договор приватизации с указанием совместной собственности и квартира продается, то нет смысла устанавливать долевую собственность. В этом случае ранее возникшее право продавцов на квартиру будет зарегистрировано бесплатно и одновременно с регистрацией перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи.
Возможно, что правообладатели все же хотят оформить на квартиру право общей долевой собственности (например, чтобы впоследствии подарить или продать кому-либо долю в праве). В этом случае установить долевую собственность с определением размера доли в праве каждого можно по соглашению всех участников совместной собственности. Такое соглашение составляется в письменной форме и подписывается всеми правообладателями.
В Управление Росреестра в этом случае подаются заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности от каждого правообладателя (или его представителя по нотариально удостоверенной доверенности), представляется не менее двух подлинников указанного соглашения и подлинник и копия договора приватизации. Кроме того, необходимо уплатить государственную пошлину каждому заявителю, умноженных на размер доли в праве.
К сожалению, в жизни бывают ситуации, когда не все правообладатели квартиры желают установить долевую собственность или между ними не достигнуто согласие в определении размера долей в праве. В этом случае заинтересованной стороне придется обращаться в суд с иском об установлении долевой собственности. После того, как судебное решение вступит в законную силу в Управление Росреестра необходимо представить две его надлежаще заверенные копии, подлинник и копию договора приватизации и так же уплатить гос. пошлину.
-Единоличная, то есть законным владельцем собственности является одно лицо -физическое или юридическое. Право собственности подтверждается государственной регистрацией и внесением об этом записи в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости
Справка:
Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН образован 02.01.2017 года.
С 31.01.1998 года и до этой даты функционировал ЕГРП — Единый государственный реестр прав, еще ранее — реестр прав велся в БТИ.
-Общая долевая собственность, то есть законными владельцами долей в праве собственности являются несколько физических или юридических лиц.
-Общая совместная собственность, то есть законными владельцами собственности являются несколько физических лиц. На основании Семейного кодекса общая совместная собственность регистрируется супругам. Но в первые годы приватизации жилья такой вид права регистрировался на всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении.
Внимание! Часто совместно нажитое в браке имущество обыватели считают за общую совместную собственность. Совместно нажитое имущество может быть зарегистрировано как в единоличную, так и общую долевую или общую совместную собственность.
Продажа квартиры в совместной собственности супругов
02.06.2016 года в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены поправки. Теперь отчуждение (продажа, дарение, мена) недвижимости, находящейся в долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
В связи с эти у владельцев совместной собственности возникают необоснованные опасения о больших расходах на удостоверение их сделки отчуждения у нотариуса. Ваша сделка не нуждается в удостоверении нотариусом!!! НО, если вы обратитесь за этой услугой — вам не откажут.
Справка.
Определение долей в общей совместной собственности супругов( деление на доли) — признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению нотариусом.
Итак:
-Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности у супругов, оформляется договором купли-продажи в простой письменной форме и Актом приема-передачи.
-Переход прав к покупателю оформляется заявлением об этом, которое подается вместе с договором в Росреестр
-Заявление подписывается обоими супругами, в присутствии специалиста приема документов. То есть оба супруга должны присутствовать.
-Заявление можно подать непосредственно в Росреестр или через МФЦ.
-Госпошлина за регистрацию перехода права не оплачивается
-Если произошла смена фамилии собственника, сначала об этом внесут изменения в ЕГРН. Госпошлина 350 рублей (лучше уточнить сумму, могут произойти изменения)
Этот же порядок применяется при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности не супругов
Продажа доли квартиры в совместной собственности супругов
Иногда возникает необходимость продать ( выделить долю детям) долю в квартире, находящейся в общей совместной собственности супругов. Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, происходит только по обоюдному согласию их обоих, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них. В таком случае Договор купли-продажи квартиры подписывает тот супруг, на которого оформлено право собственности, а к комплекту документов для регистрации сделки прилагается письменное нотариально удостоверенное Согласие другого супруга на сделку (ст. 35 СК РФ).
Такое письменное Согласие супруга на продажу квартиры нужно также и в том случае, если супруги находятся в разводе, но их общее имущество (квартира) было приобретено в период их брака. Развод не лишает супругов прав собственности на общее совместное имущество, поэтому Покупателю квартиры нужно всегда помнить о правах обоих супругов. Если письменного согласия на продажу квартиры от второго супруга нет, или оно не заверено нотариусом, то сделка может быть признана судом недействительной по иску этого супруга (чье согласие не было получено).
Если право собственности на квартиру зарегистрировано на обоих супругов, то отдельное согласие на продажу уже не нужно, право общей собственности здесь очевидно – оба супруга просто ставят свои подписи рядом на Договоре купли-продажи квартиры.
Вам предстоит двух этапная сделка.
-Первое — это выделение долей из общей совместной собственности. Такая сделка признается разделом имущества супругов и подлежит удостоверению нотариусом
-Второе продажа доли в праве собственности (или части доли). Такая сделка подлежит удостоверению нотариусом
Две эти сделки можно оформить сложным соглашение (нотариальная форма)
Продажа доли квартиры в совместной собственности не супругов
Общая совместная собственность лиц, не связанных супружеством, редкость. Тем не менее встречается.
Ваша сделка так же двухэтапная.
-Первое — выделение долей всем участникам совместной собственности, оформляется Соглашением о выделении долей в простой письменной форме
-Второе — регистрируется общая долевая собственность
-Третье — договором купли-продажи доли оформляется сделка. Договор подлежит удостоверению у нотариуса
Продажа приватизированной квартиры
В связи с изменением законодательства в настоящее время при заключении договора приватизации с несколькими лицами квартира передается в общую долевую собственность.
Что же делать тем, кто имеет на руках договоры приватизации с указанием общей совместной собственности на квартиру?
Если право собственности на квартиру было зарегистрировано до 1 января 2000 года в органе технической инвентаризации, такое право является юридически действительным. Граждане, желающие получить свидетельство о гос. регистрации права в порядке, установленном Законом о регистрации, могут обратиться в Управление Росреестра с соответствующим единым заявлением, уплатив государственную пошлину. После проведения регистрационных действий такие заявители получат одно на всех свидетельство о государственной регистрации права общей совместной собственности, то есть их ранее возникшее право на квартиру будет подтверждено.
Если на руках имеется договор приватизации с указанием совместной собственности и квартира продается, то нет смысла устанавливать долевую собственность. В этом случае ранее возникшее право продавцов на квартиру будет зарегистрировано бесплатно и одновременно с регистрацией перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи.
Возможно, что правообладатели все же хотят оформить на квартиру право общей долевой собственности (например, чтобы впоследствии подарить или продать кому-либо долю в праве). В этом случае установить долевую собственность с определением размера доли в праве каждого можно по соглашению всех участников совместной собственности. Такое соглашение составляется в письменной форме и подписывается всеми правообладателями.
В Управление Росреестра в этом случае подаются заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности от каждого правообладателя (или его представителя по нотариально удостоверенной доверенности), представляется не менее двух подлинников указанного соглашения и подлинник и копия договора приватизации. Кроме того, необходимо уплатить государственную пошлину каждому заявителю, умноженных на размер доли в праве.
К сожалению, в жизни бывают ситуации, когда не все правообладатели квартиры желают установить долевую собственность или между ними не достигнуто согласие в определении размера долей в праве. В этом случае заинтересованной стороне придется обращаться в суд с иском об установлении долевой собственности. После того, как судебное решение вступит в законную силу в Управление Росреестра необходимо представить две его надлежаще заверенные копии, подлинник и копию договора приватизации и так же уплатить гос. пошлину.