Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
26 Октября 2018
Вторичный рынок полон сюрпризов для того, кто впервые ступает на эту стезю. Для тех, кто желает приобрести жилплощадь в многоквартирном доме в первую очередь стоит тщательно изучить историю квартиру, при каких обстоятельствах она приобреталась и кем, почему продавец решился ее продать. Необходимо обратить внимание на правоустанавливающие документы на квартиру, а также есть ли среди собственников несовершеннолетние, недееспособные, признанные умершими или безвестно отсутствующими лица, не наложен ли на недвижимость арест.
Если квартира была приватизирована, следует выяснить, все ли участники осуществили свое право на приватизацию полагающейся им части квартиры. Вместе с тем, если квартира была унаследована, подарена или перешла к собственнику по договору ренты нужно узнать, не осталось ли третьих лиц, которые в будущем смогли бы претендовать на нее.
Покупателю не стоит соблазняться явно заниженной стоимостью квартиры, нужно выяснить, в чем причина такой цены и не ждать ли впоследствии подвоха.
Риск покупки квартиры по подложным документам в первую очередь связан с заключением договора по доверенности. Для покупателя есть большая вероятность быть обманутым, поскольку доверенность в любой момент может быть отозвана, или доверитель может скоропостижно скончаться, что влечет недействительность этого документа.
Риски при продаже квартиры — возврата задатка в двойном размере
Первым договором, который заключают Продавец и Покупатель, является Предварительный договор. Как правило для скрепления условий этого договора, на основании Соглашения, Продавец принимает задаток .
Задаток возвращается в двойном размере, если Продавец нарушил условия Предварительного договора. То есть если Продавец не подписал Договор купли-продажи, в обозначенный срок, значит он должен вернуть задаток в двойном размере и суд будет на стороне Покупателя.
Поэтому:
-не берите задаток, если не приняли окончательного решения о продаже
-для подготовки пакета документов к сделке возьмите время с большим запасом, ведь иногда времени на «беготню» просто нет
-если у Вас все готово к сделке, а Покупатель не отвечает на звонки и есть опасность, что он не явится на подписание договора, а потом обвинит Вас в отказе, отправьте ему телеграмму с приглашением к сделке на указанный в договоре адрес. И тогда задаток останется у Вас.
Риски при продаже квартиры по доверенности
Если Вы дали доверенность на представление ваших интересов в Росреестре, но подписали договор купли-продажи самостоятельно и получили деньги за квартиру, тогда и рисков ни каких. Конечно при условии достаточных полномочий для доверенного лица.
А вот если вы даете генеральную доверенность, с максимальными полномочиями, тогда у вас возникают риски, разберем подробнее:
1. в Доверенности вы указали цену квартиры, если Покупатель просит ее снизить, доверенное лицо не имеет на это прав
2. в Доверенности вы указали «продать за цену и на условиях по своему усмотрению», где гарантия, что с вами это будет согласовано
3. в Доверенности вы указали полномочия получения денег — задатка, аванса или вообще полной оплаты, степень доверия должна быть к доверенному лицу высочайшая. Безопаснее прописать в доверенности номер банковского счета для безналичного перечисления денег. Но нотариусу необходимо предоставить из банка реквизиты вашего счета. На этом документе должна стоять печать банка.
Риски при продаже квартиры за счет средств Материнского капитала
Рисков потери денег за счет материнского капитала нет ни каких при условии:
-если Вас не обманули с размером имеющихся средств. Ведь у владельцев этого сертификата есть возможность их часть использовать для иных целей
Поэтому запросите у Покупателей свежую выписку с лицевого счета мамы о наличии средств. Она выдается через пять дней.
-если жилье соответствует требованиям пенсионного фонда, а именно находится на землях населенных пунктов, пригодно для проживания ( не имеет статуса — ветхого или аварийного)
-если родители оформили нотариальное обязательство выделения долей детям, когда дети не будут включены в Договор купли-продажи.
-если Покупатели подадут заявление в Пенсионный фонд о перечисление денег( как можно быстрее после получения документов из Росреестра, пропишите это условие в договоре)
-если в Договоре купли-продажи верно указан банковский счет Продавца с полными реквизитами банка, размер средств Материнского капитала до копеек!
Чаще всего неприятности для Продавца доставляют безответственные Покупатели, которые получив права на недвижимость, не торопятся подавать заявление о перечислении денег. Для исключения такой ситуации следует прописать в Договоре купли-продажи сроки подачи документов в Пенсионный фонд и штрафные санкции за их нарушение.
Если квартира была приватизирована, следует выяснить, все ли участники осуществили свое право на приватизацию полагающейся им части квартиры. Вместе с тем, если квартира была унаследована, подарена или перешла к собственнику по договору ренты нужно узнать, не осталось ли третьих лиц, которые в будущем смогли бы претендовать на нее.
Покупателю не стоит соблазняться явно заниженной стоимостью квартиры, нужно выяснить, в чем причина такой цены и не ждать ли впоследствии подвоха.
Риск покупки квартиры по подложным документам в первую очередь связан с заключением договора по доверенности. Для покупателя есть большая вероятность быть обманутым, поскольку доверенность в любой момент может быть отозвана, или доверитель может скоропостижно скончаться, что влечет недействительность этого документа.
Риски при продаже квартиры — возврата задатка в двойном размере
Первым договором, который заключают Продавец и Покупатель, является Предварительный договор. Как правило для скрепления условий этого договора, на основании Соглашения, Продавец принимает задаток .
Задаток возвращается в двойном размере, если Продавец нарушил условия Предварительного договора. То есть если Продавец не подписал Договор купли-продажи, в обозначенный срок, значит он должен вернуть задаток в двойном размере и суд будет на стороне Покупателя.
Поэтому:
-не берите задаток, если не приняли окончательного решения о продаже
-для подготовки пакета документов к сделке возьмите время с большим запасом, ведь иногда времени на «беготню» просто нет
-если у Вас все готово к сделке, а Покупатель не отвечает на звонки и есть опасность, что он не явится на подписание договора, а потом обвинит Вас в отказе, отправьте ему телеграмму с приглашением к сделке на указанный в договоре адрес. И тогда задаток останется у Вас.
Риски при продаже квартиры по доверенности
Если Вы дали доверенность на представление ваших интересов в Росреестре, но подписали договор купли-продажи самостоятельно и получили деньги за квартиру, тогда и рисков ни каких. Конечно при условии достаточных полномочий для доверенного лица.
А вот если вы даете генеральную доверенность, с максимальными полномочиями, тогда у вас возникают риски, разберем подробнее:
1. в Доверенности вы указали цену квартиры, если Покупатель просит ее снизить, доверенное лицо не имеет на это прав
2. в Доверенности вы указали «продать за цену и на условиях по своему усмотрению», где гарантия, что с вами это будет согласовано
3. в Доверенности вы указали полномочия получения денег — задатка, аванса или вообще полной оплаты, степень доверия должна быть к доверенному лицу высочайшая. Безопаснее прописать в доверенности номер банковского счета для безналичного перечисления денег. Но нотариусу необходимо предоставить из банка реквизиты вашего счета. На этом документе должна стоять печать банка.
Риски при продаже квартиры за счет средств Материнского капитала
Рисков потери денег за счет материнского капитала нет ни каких при условии:
-если Вас не обманули с размером имеющихся средств. Ведь у владельцев этого сертификата есть возможность их часть использовать для иных целей
Поэтому запросите у Покупателей свежую выписку с лицевого счета мамы о наличии средств. Она выдается через пять дней.
-если жилье соответствует требованиям пенсионного фонда, а именно находится на землях населенных пунктов, пригодно для проживания ( не имеет статуса — ветхого или аварийного)
-если родители оформили нотариальное обязательство выделения долей детям, когда дети не будут включены в Договор купли-продажи.
-если Покупатели подадут заявление в Пенсионный фонд о перечисление денег( как можно быстрее после получения документов из Росреестра, пропишите это условие в договоре)
-если в Договоре купли-продажи верно указан банковский счет Продавца с полными реквизитами банка, размер средств Материнского капитала до копеек!
Чаще всего неприятности для Продавца доставляют безответственные Покупатели, которые получив права на недвижимость, не торопятся подавать заявление о перечислении денег. Для исключения такой ситуации следует прописать в Договоре купли-продажи сроки подачи документов в Пенсионный фонд и штрафные санкции за их нарушение.